최종편집 2022-12-06 17:13 (화)
기고실거주 건물매수인이 명도소송 승소하는 방법
기고실거주 건물매수인이 명도소송 승소하는 방법
  • 엄정숙 부동산전문변호사
  • 승인 2021.11.12 12:03
  • 댓글 0
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“실거주 건물매수인은 명도소송 패소할 수 있다”
세입자 계약만료 6개월 이전에 등기 마쳐야 승소
엄정숙 부동산전문변호사.

“실거주 목적으로 세입자가 있는 주택을 매입하여 임대인이 되었습니다. 매매계약 당시에 세입자는 ‘나가겠다’고 했다가 이 후 입장을 바꾸어 임대차3법의 갱신요구권을 행사하며 ’안 나가겠다’ 합니다. ‘실거주’ 목적의 임대인은 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 알고 있습니다. 명도소송으로 세입자를 내보낼 수 있나요?”

12일 엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “실거주 목적의 주택 매수인은 기존 세입자의 계약만료 날짜를 반드시 확인해야 한다.” 며 “소유권이전등기를 마친 날짜에 따라 명도소송에서 패소할 수 있다.”고 말했다. 이어 “세입자의 계약만료 6개월 이전에 등기를 마치면 명도소송에서 승소한다.”고 조언했다.

명도소송이란 집주인이 세입자를 상대로 ‘건물에서 나가라’는 취지로 청구하는 소송을 말한다.

주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’고 규정하고 있다. 반면, 같은 항 8호는 ‘임대인이 실거주 목적일 때는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다’는 취지로 규정하고 있다. 즉, 세입자는 계약갱신요구권을 사용할 수 있지만 집주인이 실거주할 때는 사용할 수 없다는 뜻이다.

실제로 실거주 목적으로 건물을 매수했다가 명도소송에서 패소한 하급심 판례가 있다(수원지방법원 2020가단569230). 기존 집주인 A와 세입자 B는 2년 임대차계약을 했다. B는 임대차3법에 따라 계약기간이 끝나기 전에 A에게 갱신요구권을 행사했다. A는 실거주목적 매수인 C에게 주택을 팔았다. 새로운 임대인이 된 C는 세입자 B에게“실거주 목적으로 집을 산 것이니 나가달라”며 명도소송을 냈다. B는 “갱신요구권을 행사했으니 못나간다”고 맞섰다.

수원지방법원은 B의 손을 들었다.

법원은 “실제 거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 본다”면서 “세입자 B의 갱신요구권이 정당하다”며 매수자 C가 낸 건물명도소송을 기각했다. 세입자 B의 갱신요구권을 인정한 것이다.

판결을 요약하면 ①임차인 B는 계약종료일로부터 6개월이 된 시점이 기존 임대인을 상대로 갱신요구권을 정당하게 행사했고 ②당시 임대인 A는 갱신을 거절할 만한 정당한 이유가 존재하지 않았으며 ③ 매수인 C는 실거주 목적으로 매입했더라도 소유권이전등기를 임차인이 갱신요구권을 행사한 이후에 했기 때문에 임차인의 갱신요구권이 우선한다고 봤다.

만약 실거주 목적으로 주택을 매입해야 하는 경우, 세입자가 갱신요구권을 행사한다면 어떻게 대처해야 현명할까.

엄 변호사는 “우선 명도소송을 염두에 두고 기존 주택을 매수하기 전부터 임차인의 계약 기간 만료일을 확인하는 것이 중요한 절차다.” 며 “이후 ▲계약만료일로부터 6개월 이전에 소유권이전등기 완료 ▲등기완료 확인 후 실거주 목적에 의한 갱신 거절 등을 해야 명도소송에서 승소할 수 있다.”고 조언했다.

지난 9월 대법원이 발표한 ‘2021사법연감’에 따르면 2020년 한 해 동안 전국법원에 접수된 명도소송은 총 36,681건인 것으로 집계됐다. 명도소송 전문법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 일부 통계에 따르면 총 301건 중 주택 명도소송은 89건인 것으로 조사됐다. 명도소송 기간은 평균 5개월 인 것으로 나타났다.


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