[미디어제주 홍석준 기자] 2019년 이후 다른 지역에 비해 부진한 모습을 보이고 있는 제주지역 부동산 시장이 올해도 회복세가 제한적일 것으로 전망돼 지역 경제에도 부정적인 요인으로 작용할 것이라는 우려가 나오고 있다.

한국은행 제주본부는 25일 ‘최근 제주지역 부동산시장 평가 및 리스크 점검’ 브리핑을 통해 이같이 밝혔다.

한은 제주본부에 따르면 우선 최근 제주지역이 주택시장 동향에 대해 원리금 상환 부담과 소득 대비 주택가격 수준 등의 영향으로 수요가 부진, 지난 2022년 7월을 고점으로 하락세가 지속되고 있다.

특히 미분양 물량은 분양가격 상승으로 청약수요가 크게 감소, 2022년과 2023년에 큰 폭으로 늘어났고 임대차 시장도 전세수요의 월세 전환이 가속화되면서 전체 임대차거래 중 월세 비중이 2022년 이후 확대되는 양상이다.

이와 함께 상업용 부동산 매매시장은 관광경기 둔화와 지역외 거주자 투자수요가 줄어들면서 가격과 거래량이 2022년 하반기부터 하락세를 보이면서 침체된 상태다.

한은 제주본부는 이같은 최근 부동산시장 동향을 토대로 “공급 측면에서 분양물량 감소와 미분양주택 증가세가 둔화돼 가격 하방압력이 일부 완화될 수 있지만, 수요 측면에서는 실수요와 투자수요 모두 회복세가 제한적일 것으로 보인다”면서 가격과 거래량 모두 부진한 흐름이 지속될 것으로 내다봤다.

반면 임대차 시장은 입주물량 감소와 매매가격 상승 기대 약화가 상승 요인으로 작용할 것으로 예상되고 있고, 상업용 부동산 시장은 수요와 공급 모두 부진할 것으로 예상돼 향후 관광객 수와 금융 여건 등에 따라 불확실성이 큰 것으로 보고 있다.

문제는 이처럼 부진한 부동산 시장 흐름이 제주지여 건설사의 부실 위험 증대로 이어질 수 있다는 점이다.

더구나 미분양 주택 누증 문제가 단기간에 해소되기 어려울 것으로 예상되기 때문에 이에 따른 공사대금 회수 차질로 인해 시공 건설사의 자금 사정이 더욱 악화될 것이라는 우려가 나오고 있다.

여기에다 지난해부터 전국적으로 미분양 주택이 완만한 감소세를 보이는 것과 달리 제주지역은 2023년에도 증가세가 이어졌고, 특히 공사가 끝나 사용승인이 났음에도 분양되지 못한 ‘준공후 미분양주택’의 비중이 39.7%로 전국 평균(17.5%)보다 훨씬 높은 것으로 나타났다.

이같은 준공후 미분양주택의 경우 입지나 상품성이 부족하기 때문에 ‘악성’으로 분류되기 때문에 이같은 상황이 지역경제에도 영향을 미칠 수 있다는 얘기다.

이와 함께 최근 부실화 우려가 큰 부동산 PF 사업장의 경우 미분양 증가로 인해 건설사의 재무위험이 심화될 수 있는데, 제주지역의 건설사의 경우 PF사업장 시공 비중은 크지 않은 것으로 추정돼 직접적인 영향은 제한적으로 보고 있다.

하지만 지역 외 건설사가 시공하는 PF사업장인 경우 제주지역 건설사의 하도급 계약 비중이 높기 때문에 미분양 증가에 따른 부정적인 영향은 피하기 어려울 것으로 예상된다.

결국 이같은 부동산 시장 부진으로 인해 건설투자와 민간소비, 정부 지출이 모두 둔화될 수 있어 제주지역 경제 회복세에도 부정적인 영향이 우려된다는 것이 한은 제주본부의 분석이다.

특히 한은 제주본부는 “제주지역은 부동산 자산 비중이 78.6%로 전국에서 가장 높은 편인 데다, 소득대비 가계부채가 다른 지역에 비해 높은 수준을 보이고 있어 주택가격 하락이 민간소비에 미치는 부정적인 영향이 더욱 우려되는 상황”이라고 분석했다.

여기에다 관광경기 개선이 늦어질 경우 상업용 부동산을 담보로 하는 자영업자의 대출 비중이 높아 소비 위축기 가중될 수 있고, 정부 지출도 전국적인 부동산 거래량 위축 때문에 취득세 및 지방교부세 등 세입이 감소되는 악순환이 이어질 것으로 보고 있다.

한은 제주본부는 이같은 리스크 요인에 대해 “단기적으로는 미분양 주택 누증 문제를 해소하고 부동산PF 관련 리스크 관리, 지역건설경기 활성화 등을 추진하되 중장기적으로는 부동산시장 리스크가 실물경제와 금융 부문으로 확산되는 것을 방지하고 부동산 시장에서 수급 불균형 상황이 지속되지 않도록 공공차원의 공급계획 추진이 중요하다”고 강조했다.

이에 대해 한은 제주본부는 지난해 2월부터 제주도가 운영중인 민‧관 협의체를 통해 미분양 누증 해소 방안을 논의하는 것과 함께 동시에 지역 내 부동산 PF에 대한 리스크를 평가하고 점검할 필요가 있다고 제언했다.

특히 한은 제주본부는 미분양 누증 문제가 공급 확대 요인보다 수요 위축 요인에 영향을 받았을 가능성이 높다는 점을 들어 “분양가 합리화를 통핸 해소 방안을 고려해야 한다”고 강조했다.

이와 함께 “지자체가 공공성을 띤 주택개발사업을 통해 건설된 주택에 대해 민간아파트의 평균 분양가 수준보다 낮은 분양가를 책정할 수 있다”면서 도시공원 민간특례사업과 공공주택지구 등을 예로 들기도 했다.

또 “부동산 시장의 부진이 실물경기 침체로 확삼돼 금융기관 리스크로 이어지지 않도록 정책적 노력이 필요하다”면서 우선 “제주도정이 건설사업 예산 조기 발주 및 집행, 공공주택 공급계획의 원활한 추진 등을 통해 건설투자 확대를 도모할 필요가 있다”고 제주도가 주도적으로 나서야 할 상황이라는 점을 강조했다.

아울러 최근 주택 경기 부진으로 주택건설이 위축되면서 2~3년 후에는 공급 부족 문제가 부각될 수 있다는 점을 들어 기본적인 주택수요 증가에 맞춰 적정한 공급이 이뤄질 수 있도록 중장기적인 관점에서 주택공급 관리가 필요하다는 제언도 덧붙였다.

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